导读：虽然对于碧桂园交出的这份成绩单，其业绩的增长速度与前几年相比已经放缓，且在可预见的今后几年时间中，这一增速放缓的趋势或将愈加明显，但在更多业内人士看来，这恰恰是预示着碧桂园真正成熟并企稳行业龙头的开端。
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作者：赵擎@北京
在经历2018年诸多风波之后，碧桂园（HK.2007）正在经历“一夜长大”的阵痛，这也是一个企业要真正登顶行业所必经付出的代价。
日前，随着碧桂园2018年报的正式发布，也让外界有机会一窥这家曾号称中国最大房地产开发商在这一年来的悄然蜕变。
据碧桂园披露的2018年度业绩显示，其当年营收约3790.8亿元，同比增长67.1％；股东应占核心净利润则为341.3亿，同比增长38.2%；权益销售金额5018.8亿元，权益销售面积5416万平方米，同比分别增长31.25%、23.06%。
这份年报，是碧桂园内部提出“提质控速”战略后的首份业绩报告。
虽然在碧桂园交出的这份成绩单中，其业绩的增长速度与前几年相比已经放缓，且在可预见的今后几年时间里，这一增速放缓的趋势或将愈加明显，但在更多业内人士看来，这恰恰是预示着碧桂园真正成熟并企稳行业龙头的开端。
1）“百年立基”企业的成熟
客观而言，与同行业相比，碧桂园2018年的业绩依然亮眼，营收增长近七成，股东应占利润、权益销售金额的增速超过三成。第三方平台的排行显示，若按照全口径销售数据（合约销售金额），碧桂园2018年度销售金额超过7200亿元，规模上仍稳居行业第一。
但在此之前的2017年，碧桂园曾以每股净利润同比增长超过135%的速度惊艳地产行业，并在当年以超过5500亿的销售额超越万科、恒大成为行业第一。
从2011年开始步入高速增长至今已经持续七年后，在已经完成前期“量”变积累，以成为一家“立基百年”企业为目标的碧桂园，在内外诸多因素的影响下，2018年下半年开始了其向“质”的蜕变。
“为了立基百年，宁可放慢一些发展速度，追根溯源的全面提升公司管理水平。”这是在2018年8月，碧桂园主席杨国强在致投资者的一封信里写道。
“提质控速的策略是正确的，碧桂园已经过了需要在市场中激进地去与许多中小房地产商争抢市场的发展阶段，现在应该把眼光放长远，把控好发展节奏，这才能让其未来走得更远。”北京一家券商资深地产研究员坦言。
实际上，自2018年下半年碧桂园开始向“质”变转型以来，市场多家研究机构与专业人士已经开始调整了对碧桂园的业绩预期与估值体系。
“我们预测 2018 年下半年的可售货源将超过人民币 7,000 亿元。公司历史去化率在 55%-65%。然而，公司可能会延迟推盘计划以提高质量，因而带来合约销售的更低增速”、“公司预计维持健康的杠杆比率但可能面临盈利能力削弱。”早在2018年9月，国泰君安的一份研究报告指出。
“市场上基本已经有共识，对碧桂园2018年的业绩都调低了预期，原因是2018年下半年以来整个地产市场的遇冷。”上述研究员坦言，在碧桂园2018年报发布之前，由于地产行业与经济环境持续下滑的影响，故众多地产企业在2019年开年的表现并不如人意。
不过，最终碧桂园2018年的业绩顶着战略转型的压力之下，虽然不及前几年高速发展时的迅猛，最终的成绩单依然还是超行业预期。而且在经历了2019年前两个月整个行业市场调整带来的销售下滑后，碧桂园的销售情况在3月份迅速企稳乃至回升。据碧桂园公司方面透露，其在2019 年首3个月的合同销售金额环比上升。
“（碧桂园）2018 年基础盈利为341 亿元，较我们预期的 327 亿元高 4.2%。”在招银国际最新发布的一份研究报告中继续给与碧桂园“买入”的评级，这份名为《碧桂园依然是三甲》的报告将其目标价格从16.04港元上调至16.49港元。
“股东应占核心净利润同比增长38%至340亿元，超出我们预期约3%。”虽然在申万国际在分析碧桂园2018年年报后表示其2019年的销售仍具有挑战性，但其也表示业绩超越了预期。
而在2018年9月，国泰君安对碧桂园2018年净利润的预测仅为324.48亿。
显然，在万科都已经高喊“活下去”的行业环境之下，并不是每一家房企都有“提质控速”的能力与魄力的，这将直接考验着公司的运营管控能力和健康的财务资金状况。
不过，碧桂园凭借早前未雨绸缪的资本布局与高企的销售回款率，为其“提质控速”的转型打下了坚实的财政基础。
2018 年 1 月，碧桂园以每股 17.13 港元配售了 4.6 亿股后， 碧桂园的财政状况大幅加强，而同年，碧桂园取得房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元，权益销售回款率高达91%。
而随着现金回款的大幅增加，公司经营性现金流持续净流入。继2016年、2017年后，在行业资金面持续收紧的背景下，碧桂园连续三年实现正净经营性现金流，是业内为数不多的几家企业之一。
上述种种举措，更使得至2018 年底，碧桂园净负债比率下降 7.3 个百分点至 49.6%。
2）“提质控速”后时代
只顾眼前或放眼未来，是曾摆在碧桂园面前的选择题。
选择“未来”则意味着对短利的取舍。
“2019年-2020年是碧桂园步入‘提质控速’转型步入深水区的时间，相比较2018年的业绩增速，今后两年碧桂园或将面临更大的挑战。”上述北京资深地产研究员表示。
的确，在诸多券商分析师出具的研究报告中，对碧桂园2019年的业绩增速，纷纷给出了10%以内的增速预期。
在上述招银国际的研究报告中，其预测2019年碧桂园净利润约为381.61亿，每股收益同比增速仅为8.9%。
申万国际则更为悲观，其给与碧桂园2019年利润增速的预测则为8%，约在367.08亿左右。
在国泰君安的2018年9月发布的报告中，虽然对其2019年净利润的增速预测达21.8%，但却仅给其2020年净利润增速8.9%的预测。
不过，在不断改善的财务状况与充足的销售合同储备下，在其转型提质改革的攻坚时期中的这两年时间中，市场也不必担心其盈利状况。
“而截至2018年末，已预售仍未入账的物业共 6,627 亿元，而这已经足可支撑起未来 1-2 年盈利。” 上述招银国际的研究报告指出。
“业内普遍认为，碧桂园未来几年的增速将呈现‘v’字型走势，并将很可能在2019年触底，在2020年之后重回两位数增速之上。”上述资深券商分析师表示，如果碧桂园“提质控速”转型改革成功，其后录得的两位数增速的收益结构将是优于在此前数年野蛮发展时的高速增长。
不过摆在碧桂园转型改革之路上，还有一个不可忽视的“变量”或将对其“提质控速”的发展战略产生影响。
那便是三四线城市的地产市场所可能发生的变局。
基本上，所有券商分析师出具的碧桂园研究报告里，在风险提示中，皆无一例外地提到了三四线城市的销售态势问题。
在碧桂园2018年年报中公布的数据也显示，在 2018 年以 1,906 亿元吸纳8,648 万平方米的应占权益土地储备。截至2018 年末，在中国的应占权益土地储备为 2.41 亿平方米，其中 24%位于广东省，在国内土地储备的总货值达 16,970 亿元，其中针对在一线城市购买者占比为19.3%、二线城市购买者占比为33.9%、三/四线城市购买者占比为46.8%。不包括森林城市的项目，海外的应占权益土地储备达312万平方米。
“布局三四线城市，是碧桂园近几年来持续看好中国城镇化前景的长线规划。与‘提质减速’一样，是碧桂园‘百年基业’战略目标实现的重要方针。”碧桂园方面有关人士坦言，中国城镇化进程给房地产行业带来的红利期还远未结束。
碧桂园董事局主席杨国强在谈及城镇化与碧桂园的布局是也表示，“我的职业生涯历经数次地产行业周期，我认为波动才是这个行业的常态；此外，中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。”
至1992年碧桂园的成立，其已经走过了27年的岁月。
27岁，对于一个人而言，正是经历了青春狂飙，在完成一定量变后，开始蜕变向高阶进军之年。对于一个以“百年基业”为目标的企业而言，27年，也同样到了又一个突破之年。
正如碧桂园在其2018年年报的扉页中所写的那样：“我们相信，世界会給最有竞争力的公司开绿灯”，”我们绝不松懈：在夯实地产业务，保障经营稳健的前提下，进军未來，就是現在。”
（完）